Cuidados antes de assinar um contrato de imóvel

Dívidas de IPTU, certidões, multas, cláusulas de rescisão e vistorias são alguns dos pontos que merecem análise jurídica antes da compra, venda ou locação de um imóvel.

Comprar, vender ou alugar um imóvel envolve mais do que conferir preço, prazo e forma de pagamento. Alguns riscos aparecem nos documentos, outros na própria situação do imóvel e muitos acabam sendo percebidos apenas quando surge algum problema.

A revisão jurídica nessa fase ajuda a reunir essas informações e verificar se o contrato está adequado ao negócio que efetivamente será realizado.

Certidões e processos do vendedor

As certidões costumam fazer parte da documentação de uma compra e venda, mas sua utilidade depende da análise do conteúdo.

Uma certidão positiva pode revelar uma execução, uma ação trabalhista, uma cobrança fiscal ou outro processo envolvendo o vendedor. Isso não impede necessariamente a venda, mas pode exigir uma avaliação mais cuidadosa antes da assinatura.

É importante verificar a natureza da ação, o valor discutido, a fase do processo, a existência de penhoras ou outras restrições e a relação daquele processo com o patrimônio do vendedor.

Em algumas negociações, a certidão é apresentada e arquivada sem que alguém examine o que efetivamente consta nela. Uma informação relevante pode, assim, passar despercebida.

IPTU, condomínio e outras pendências

Também merece atenção a situação financeira do próprio imóvel.

Débitos de IPTU e de condomínio podem gerar consequências para quem compra. Por isso, além da matrícula e das certidões do vendedor, convém verificar se existem valores pendentes.

Essa conferência pode indicar a necessidade de quitação antes da escritura, retenção de parte do preço até a regularização ou outra providência compatível com o negócio.

Depois da compra concluída, uma pendência que poderia ter sido identificada antes tende a se tornar mais difícil de resolver.

Reformas e alterações no imóvel

O imóvel visitado nem sempre corresponde exatamente ao que aparece nos documentos.

Varandas incorporadas, paredes retiradas, áreas ampliadas, coberturas fechadas e outras intervenções podem envolver regras do condomínio, documentação técnica ou regularização perante o Município.

Nem toda alteração representa um problema. O importante é identificar o que foi modificado e verificar se existe alguma pendência relevante.

Essa diferença pode aparecer mais tarde, especialmente em uma nova venda, em um financiamento ou quando o condomínio ou o Município exige alguma regularização.

Quando houver dúvida técnica, a análise jurídica pode indicar a necessidade de avaliação por engenheiro ou arquiteto antes da conclusão da compra.

Questões do condomínio

Na compra de um apartamento, a análise não precisa ficar restrita à unidade.

Atas de assembleia, documentos do condomínio e processos judiciais relevantes podem revelar obras importantes, rateios extraordinários, problemas recorrentes de infiltração, fachada, garagem ou discussões com a construtora.

Uma ação relacionada a vício construtivo, por exemplo, pode ser relevante para compreender melhor a situação do edifício e possíveis custos futuros.

São informações que podem influenciar a decisão de compra, o preço negociado ou as condições do negócio.

Multas e penalidades contratuais

Multas merecem ser analisadas em valores concretos, e não apenas em percentuais.

Em uma compra e venda de valor elevado, alguns pontos percentuais podem representar uma quantia expressiva. Também é comum encontrar contratos que preveem, para uma mesma situação, multa, juros, correção, retenção de valores ou perda do sinal.

Na locação, merece atenção a multa por encerramento antecipado e sua proporcionalidade ao período restante do contrato.

A legislação admite, em determinadas situações, a redução de penalidades excessivas. Ainda assim, é melhor compreender essas consequências econômicas antes da assinatura, quando as condições ainda podem ser ajustadas.

Vistoria na locação

A vistoria de entrada é uma das principais referências para a devolução do imóvel.

Descrições genéricas ou diferentes da situação real podem gerar discussões no encerramento da locação. Isso ocorre, por exemplo, quando o laudo informa pintura em perfeito estado, piso sem marcas ou armários íntegros e o imóvel já apresenta sinais de uso, manchas, riscos ou pequenos defeitos.

Quando houver divergências, o ideal é registrá-las desde o início, por escrito e, quando possível, com fotografias.

A vistoria também é importante para o locador, pois facilita a identificação de danos surgidos durante o período de uso.

Obrigações no contrato de locação

Contratos de locação podem trazer cláusulas muito amplas sobre manutenção, reparos e despesas.

Há situações em que o texto transfere ao locatário praticamente qualquer problema ocorrido no imóvel, sem distinguir defeitos anteriores, desgaste natural, manutenção decorrente do uso e reparos que competem ao proprietário.

O mesmo cuidado vale para despesas condominiais, obras extraordinárias, seguros, encargos e condições de devolução.

Uma redação mais precisa reduz espaço para interpretações diferentes durante ou ao final da locação.

Revisão antes da assinatura

Muitos desses pontos são simples de resolver enquanto o negócio ainda está sendo negociado.

Pode ser necessário compreender melhor uma certidão, exigir a quitação de um débito, esclarecer uma reforma, verificar uma situação do condomínio, ajustar uma multa ou corrigir a vistoria.

Em outros casos, a análise apenas confirma que a documentação e o contrato estão adequados.

A revisão jurídica permite que a assinatura ocorra com uma compreensão mais completa do imóvel, dos documentos e das obrigações assumidas.

Base legal

Lei 13.097/2015, art. 54; Código de Processo Civil, art. 792; Código Tributário Nacional, art. 130; Código Civil, art. 413; Código Civil, art. 1.336, II; Código Civil, art. 1.345; Lei 8.245/1991, art. 4º; Lei 8.245/1991, art. 22; Lei 8.245/1991, art. 23; Súmula 375 do STJ.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e apresenta regras jurídicas em caráter geral. Situações concretas podem envolver particularidades patrimoniais, familiares, registrais, tributárias ou processuais capazes de alterar a análise.

Conteúdo: Carrusca Vieira Advocacia

Revisão jurídica: Roberto Márcio Carrusca Vieira e Reigado, OAB/MG 110.119

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