Comprou imóvel e não registrou? Entenda o risco quando o vendedor tem dívidas

O que pode dar errado

O vendedor é processado por uma dívida. O credor pesquisa bens no nome dele, encontra o seu imóvel na matrícula e pede a penhora. Você só descobre quando recebe a notificação, às vezes anos depois de ter se mudado.

O mesmo risco aparece se o vendedor morrer, porque o imóvel entra no inventário dele, ou se ele se divorciar, porque entra na partilha do casal.

Comprei de boa-fé. Não estou protegido?

Em parte. O STJ permite que você entre com uma ação chamada embargos de terceiro para tentar tirar o imóvel da penhora, mesmo sem o registro, desde que prove a posse (Súmula 84). Mas atenção ao que isso significa: você ganha o direito de discutir, não a garantia de ganhar.

Por que o tempo joga contra você

Enquanto a discussão corre, a execução não para. A penhora vira leilão, alguém arremata o imóvel e paga por ele. A partir do momento em que o juiz assina o auto do leilão, a arrematação se torna definitiva e não pode mais ser desfeita naquele processo (art. 903 do CPC).

Daí em diante, você não está mais discutindo com o credor. Está discutindo com quem comprou em leilão, pagou e também tem proteção da lei.

E se o imóvel já foi leiloado?

Na maioria das vezes, o que sobra é pedir indenização ao vendedor. O problema é evidente: o vendedor é justamente a pessoa que estava sendo cobrada por não ter dinheiro para pagar as próprias dívidas.

E se você morrer antes de registrar?

Aí o problema passa para a sua família. Como o imóvel nunca entrou no seu nome, ele não é inventariado como um bem seu. O que se transmite aos herdeiros é apenas o direito que vem do contrato, e não a propriedade. Na prática, eles vão precisar concluir a regularização antes de conseguir vender, financiar ou partilhar o bem, muitas vezes lidando com um vendedor que também já morreu ou com herdeiros dele espalhados. Cada ano sem registro aumenta o número de pessoas que precisam assinar para resolver.

Já comprei e não registrei. E agora?

Depende de onde o negócio parou.

Tem escritura pública em mãos? Falta pouco. É levar a escritura ao cartório de registro de imóveis, pagar o ITBI e os emolumentos. Não precisa de ação judicial.

Ficou só no contrato particular? Aí falta transformar esse contrato em escritura. Se o vendedor colabora, é marcar no cartório de notas. Se ele se recusa, sumiu ou morreu, existem formas de obter isso sem a colaboração dele: a ação de obrigação de fazer, para compelir à outorga da escritura, e a adjudicação compulsória, que desde 2022 pode ser pedida direto no cartório de imóveis, sem processo judicial (art. 216-B da Lei de Registros Públicos).

Já tem tempo de posse? A usucapião pode ser o caminho mais curto, principalmente quando o vendedor não é localizado ou a cadeia de documentos está incompleta.

Qual deles funciona melhor depende dos documentos que você tem em mãos e da situação do vendedor.

Em síntese

Não registrar não faz você perder o imóvel de imediato, mas deixa o bem exposto e coloca você numa corrida contra o tempo. Registrar custa muito menos do que tentar recuperar um imóvel que já foi a leilão.