Penhoraram seu único imóvel? O que ainda dá para fazer

A Lei 8.009/1990 estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.

Três palavras dessa frase merecem atenção.

Fiscal aparece expressamente no texto legal, o que costuma surpreender. Dívida com a Receita Federal, com o município ou com o INSS não afasta, por si só, a proteção da moradia, ainda que se ouça com frequência o contrário.

De outra natureza indica que a origem da dívida, em regra, pouco importa. Dívida da empresa que acabou recaindo sobre o sócio, aval prestado a terceiro ou condenação judicial não autorizam, isoladamente, a penhora da moradia. Quando a execução é redirecionada ao sócio, o que se discute é o redirecionamento em si e a prova de que o imóvel é residência, não a proteção em abstrato.

Entidade familiar é mais largo do que parece. A proteção não exige casamento, filhos ou família formada. O Superior Tribunal de Justiça firmou na Súmula 364 que a impenhorabilidade alcança também o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. Quem mora sozinho está protegido.

A proteção não se limita às paredes. Alcança o terreno, a construção, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Este é um dos pontos que mais costumam surpreender quem procura ajuda.

A Lei 8.009/1990 não fixa teto de valor, de modo que não existe um patamar a partir do qual o imóvel deixaria de ser bem de família. Um apartamento amplo, em bairro valorizado, segue sendo a moradia daquela pessoa, e é a moradia que a lei se propôs a proteger.

O argumento contrário aparece com frequência: que o imóvel caro poderia ser vendido, reservando-se uma parte para o devedor comprar algo mais modesto e o restante para pagar a dívida. O STJ tem rejeitado essa tese. O entendimento é que a lei não previu o valor do imóvel entre as exceções, que a lista de exceções é taxativa e que não cabe ao juiz criar hipótese nova que o legislador não criou.

É uma situação bastante comum, geralmente apresentada como se fosse fatal para a defesa, embora normalmente não seja.

A pessoa comprou o imóvel, morou nele por anos, saiu por um período, por separação, trabalho, doença na família ou por ter cedido o uso ao ex-cônjuge, e depois voltou. A parte contrária apresenta essa ausência como prova de que o bem não era residência.

Isoladamente, esse argumento costuma não se sustentar, porque o que a lei protege é a destinação do imóvel à moradia, avaliada pela realidade do uso e não por um recorte conveniente de datas. Um intervalo explicável, seguido do retorno e da permanência no imóvel, dificilmente desconstitui a proteção.

O que importa é reconstituir a história completa do uso do imóvel, com documentos, e não deixar que o processo enxergue apenas o pedaço que interessa ao credor.

Sim, o imóvel alugado também pode ser reconhecido como bem de família. O STJ firmou na Súmula 486 que é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja alugado a terceiros, desde que a renda do aluguel seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.

É a situação de quem aluga o próprio apartamento e mora de aluguel em outro lugar, menor ou mais perto do trabalho, e também de quem usa esse aluguel para complementar a renda da casa.

São duas condições. Precisa ser o único imóvel residencial, e a destinação da renda precisa ser demonstrada. O segundo ponto é onde a tese costuma cair, porque o juízo não presume para onde vai o dinheiro do aluguel. Sem prova dessa destinação, a proteção não é reconhecida.

A proteção recai sobre aquele que serve de residência. Havendo mais de um imóvel residencial, a lei determina que a impenhorabilidade recaia sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família na forma do Código Civil.

A defesa raramente naufraga na tese jurídica, e sim na dificuldade de demonstrar que aquele imóvel é mesmo a moradia.

Como alegar bem de família é simples, o juízo não costuma se satisfazer com a afirmação da parte. Uma petição que apenas informa tratar-se de bem de família e junta uma conta de luz dificilmente convence, sobretudo quando há indício de que o executado já morou em outro endereço.

A prova de moradia se constrói por acumulação e por diversidade de fonte.

Contas de serviços essenciais, ao longo do tempo. Energia, água, gás, telefone e internet. O que convence não é a conta isolada, é a série contínua, que mostra vida no imóvel e não uso esporádico.

Declaração do síndico ou da administradora, indicando desde quando a pessoa reside no condomínio. Vale mais quando há mais de uma declaração, de épocas diferentes, feitas por síndicos distintos.

Correspondência oficial recebida no endereço: bancos, Receita, órgãos públicos, plano de saúde.

Prova emprestada. Se a impenhorabilidade do mesmo imóvel já foi reconhecida em outro processo, aquela prova pode ser trazida e aproveitada. É recurso pouco explorado e de peso considerável, porque não é a parte afirmando de novo, é outro juízo tendo decidido antes.

Vale registrar ainda que, além da prova documental, existem medidas processuais capazes de transformar o que é alegação da parte em fato certificado nos autos. São pouco utilizadas e costumam fazer diferença quando a moradia é o ponto controvertido.

Não faria sentido tratar apenas do lado favorável. A própria lei relaciona algumas exceções, e vale conhecê-las antes de contar com a proteção.

A penhora é possível quando a dívida é do próprio imóvel, ou seja, o financiamento usado para comprar ou construir o bem, o IPTU, as taxas e as cotas de condomínio. Também na execução de pensão alimentícia, no imóvel comprado com produto de crime e na execução de sentença penal condenatória.

E há a exceção que mais surpreende: fiança em contrato de locação. Quem foi fiador de aluguel pode ter o próprio imóvel de moradia penhorado pela dívida do inquilino. Muita gente assina fiança sem saber disso.

Mesmo já efetivada, a penhora não é definitiva. Reconhecida a impenhorabilidade, o juízo determina o levantamento da constrição e o cartório de registro de imóveis dá baixa na averbação por ofício judicial, sem custo para a parte.

Com isso o imóvel volta a ficar livre na matrícula. Não fica marca, não fica pendência, e ele pode ser vendido, financiado ou dado em garantia normalmente.

O que exige atenção é o prazo. A alegação de impenhorabilidade tem momento processual próprio, e a penhora pode avançar para avaliação e leilão enquanto nada é feito. Quanto antes a defesa é apresentada, mais simples é o caminho.

Receber a intimação de penhora do único imóvel assusta, mas raramente significa que o bem esteja perdido, já que a proteção legal é bastante ampla e costuma alcançar dívida fiscal, dívida da empresa e imóvel de valor elevado.

O que tende a pesar mais é conseguir demonstrar, de forma consistente e no momento processual adequado, que aquele imóvel é realmente a residência da família.